Questo processo di sviluppo edilizio si innesta anche sulla scelta dell'asse di via XX Settembre quale sede dei nuovi ministeri di Roma Capitale. Tralasciando i tentennamenti e le polemiche che hanno determinato tale scelta, fin dal 1871 vengono avviate dall'allora Ministro dei Lavori Pubblici, Giuseppe Gadda, le trattative per la costruzione del Ministero delle Finanze (figura 115) e della Guerra lungo via XX Settembre, procedendo agli espropri degli orti dei monaci Certosini di S. Maria degli Angeli e dei conventi di S. Teresa e dell'Incarnazione. Così si legge nella relazione Gadda del giugno 1871: “... Occupandomi adunque della sede definitiva di cui abbisognava quello importante ministero [della Guerra] ... mi accinsi agli studi pel traiferimento preferendo e per quel ministero e per altri (chè il posto non farebbe difetto) di valermi dell'area lungo la Porta Pia, e precisamente avanti ogni altra di quella occupata dai Conventi di s. Teresa e dell'Incarnazione che occorrerebbe a tal scopo espropriare. ... Quella località salubre, ampia, opportuna ad attuarsi fabbriche di certa quale estensione, in vicinanza alla ferrovia, invitava a special preferenza, dappocché nei piani edilizi che riformar debbono questa Capitale, è destinata a farsi un centro di quartieri popolosi e distinti…”.

Il sistema dei ministeri lungo la direttrice di via XX Settembre troverà successivamente conferma (1906-1907) nell'ubicazione lungo tale asse, anche se in posizione decentrata rispetto alla zona di Termini, dei Ministeri dell'Agricoltura e Foreste e dei Lavori Pubblici.

Nel Piano Regolatore del 1873 non vi è traccia dell'ubicazione dei nuovi ministeri, anche di quello delle Finanze, già in costruzione. Nella relazione definitiva allo stesso Piano del 1873, redatta dall'architetto Alessandro Viviani, il 3 luglio 1873, risultano invece accolti nel disegno urbano le strutture prospicienti via Nazionale, quelle che sorgono intorno a piazza Indipendenza, al Viminale ed alla chiesa di S. Maria Maggiore.

Nello stesso anno, comunque, l'assetto della zona delle Terme è ormai consolidato: l'edilizia residenziale privata, gravitante sulla stazione e su piazza Esedra, presenta due tipologie ricorrenti: blocchi di quattro o cinque piani con cortile e villini, mentre di rilievo sono la costruzione dei grandi alberghi: il Quirinale a via Nazionale (figura 116), il Continentale a piazza Termini, il Grand Hotel a S. Bernardo, o di opere pubbliche: l'Ufficio Geologico Nazionale a S. Bernardo, più tardi il Palazzo dell'Esposizione a via Nazionale, il Teatro dell'Opera sull'antica villa Strozzi, la chiesa americana di S. Paolo in via Nazionale ed infine la stessa stazione centrale dell'architetto Salvatore Bianchi, inaugurata fra il 1873 ed il 1874. In tutto questo fervore edilizio si sente la necessità di dare un aspetto adeguato a piazza Esedra. Già fin dal 1871 l'architetto Andrea Busiri Vici aveva progettato una sistemazione della piazza, che prevedeva il “... restauro dell'antica esedra con alternanza di nicchie rettangolari e semicircolari” ed il rifacimento del prospetto della chiesa di S. Maria degli Angeli (figura 117). Già da allora il prospetto vanvitelliano non è considerato all'altezza dell'importanza della piazza.

A conferma del vivace dibattito ingenerato intorno al 1880 in merito ad un adeguato assetto monumentale di piazza Esedra, si parla, ancor prima che venga bandito il concorso per il monumento a Vittorio Emanuele II, di tale sito come del luogo più idoneo per accoglierlo. Infatti il 15 febbraio 1880 il Comune respinge una proposta del concessionario della Palestra Ginnastica al Pincio, Filippo Falena, di erigere “... nella località esistente fra l'Ospizio omonimo e la via Cernaia, località che non può in nessun modo impedire la libera circolazione sia ai pedoni come alle vetture e ai veicoli... una Palestra, un Carosello a similitudine di quella del Pincio …”, perché è in animo di “... erigere il monumento nazionale al re Vittorio Emanuele…”.

L'incertezza della localizzazione, lasciata libera all'atto del concorso, conferma l'ormai cronico conflitto fra chi vuole il centro storico quale sede delle funzioni direzionali e chi, invece, vuole sottrargliele a favore dei nuovi quartieri della città alta. Molti architetti, fra cui lo stesso vincitore del primo concorso del 1882, Paul Henry Nenot, scelgono piazza Esedra per la collocazione del monumento, sentendosi in dovere di ridisegnare anche il prospetto della chiesa di S. Maria degli Angeli (figura 118).

Dopo il concorso e la scelta definitiva dell'area, in piazza Venezia, viene ripresa l'idea di una sistemazione di piazza Esedra quale ingresso monumentale della città per tutti coloro che giungono a Termini.

Dalla fine del 1880 ai primi decenni del 1890, le Terme e tutto il complesso di edifici ad esse adiacenti sono oggetto di lavori di "liberazione e restauro", che comportano anche demolizioni, non del tutto accettabili.

Nel 1878 una parte delle strutture termali viene demolita, tagliando il convento dei Certosini per permettere l'apertura di via Cernaia, che lascia staccata l'aula dell'attuale Planetario. L'architetto comunale Alessandro Viviani, nel 1879, nel dare le direttive per la “... costruzione di un nuovo fabbricato da costruirsi in prosecuzione di detto Calidario”, raccomanda un “progetto se non di lusso, almeno convenientemente e discretamente ornato, quale merita il luogo... in modo che l'ingresso di questa via [Cernaia] venga fiancheggiato da prospetti simmetrici…” (figura 119).

Vengono demoliti i resti dell'antica esedra (figura 120), per far posto ai due nuovi edifici progettati dall'architetto Gaetano Kock (figura 121) e realizzati fra il 1886 ed il 1890. “Tale sistemazione viene urgentemente reclamata dall'intera cittadinanza, e dal decoro della città”. L'unico riferimento formale per il monumentale ingresso è il rispetto della curvatura dell'antica esedra (figura 122).

Se piazza Esedra è l'ingresso a Roma, via Nazionale, da Termini al Quirinale, è il percorso privilegiato durante le visite dei sovrani stranieri a Roma. Inoltre il desiderio di conferire un volto monumentale e "dignitoso" all'immagine della nuova Roma Capitale, fa sì che vengano utilizzate false architetture a guisa di quinte scenografiche, laddove non sia possibile intervenire con vere e proprie sistemazioni di carattere urbanistico, architettonico o di arredo urbano, o laddove vi siano particolari esigenze o urgenze. Così nel 1888, in occasione della visita ufficiale a Roma di Guglielmo II, si allestiscono false gradinate per mascherare i cantieri in atto dei palazzi dell'Esedra, e falsi leoni completano la fontana centrale ancora in costruzione. Ancora nel 1896, in occasione delle nozze di Vittorio Emanuele III nella chiesa di S. Maria degli Angeli, viene creato un falso prospetto con candelabri, arazzi e decorazioni in stucco, e viene addirittura abbassato il livello della piazza per poter permettere di eliminare i gradini attraverso cui si accedeva alla chiesa.

Questa di conferire una nuova definizione architettonica al prospetto di S. Maria degli Angeli è una delle esigenze più pressanti, e non ancora risolta, nell'ambito di una sistemazione definitiva di piazza Esedra, sintomatica è la soluzione provvisoria adottata nel 1896.

Già dal 1882, comunque, il progetto di Pietro e Salvatore Rosa di sistemare le Terme a sede del Museo di Arte Antica e Moderna, è lo spunto per ridisegnare la chiesa di S. Maria degli Angeli con lo scopo di "qualificare" lo spazio della piazza antistante (figura 123).

Senz'altro positivo in tale progetto di riutilizzo delle Terme, è il desiderio di restituire alla sua dignità un monumento che si era andato sempre più degradando anche con lo smembramento fra vari proprietari: il Demanio, il Comune, i Certosini ed anche privati (figura 124); tale esigenza dopo vari ripensamenti e contestazioni, trova la sua logica conclusione nel R.D. 7 febbraio 1890 che istituisce il Museo Nazionale Romano. Le espropriazioni per dare a tale istituzione una sede adeguata continueranno negli anni successivi (figura 125), fino a quando la chiave conclusiva non verrà fornita nel 1909 dal riconoscimento del carattere di urgenza e di pubblica utilità che tale esproprio rivestirà nell'ambito delle iniziative per l'Esposizione Universale del 1911.

Nell'ambito dei lavori di isolamento intrapresi per le Terme in occasione di tale celebrazione, senz'altro positivi in quanto il complesso monumentale viene liberato da tutte le superfetazioni ad esso addossate (capannoni e lo stesso Ospizio dei Ciechi) (figura 126), viene ripreso il vecchio discorso di un "restauro" della facciata vanvitelliana della chiesa di S. Maria degli Angeli, considerata anch'essa come "tarda ed inutile superfetazione", con il “vantaggio estetico di smascherare il prospetto. .. del muro intonacato che presentemente lo chiude, e di ridurre la porta michelangiolesca all'originaria altezza…”. Ed ancora l'allora Direttore Generale Corrado Ricci, nel rispondere ad un'interrogazione parlamentare del 10 marzo 1908, così giustifica la scelta dell'attuale facciata in sostituzione di quella già approvata dalla Giunta Superiore di Belle Arti nel 1904, opera dell'architetto Giuseppe Sacconi: “... nella parte che riguarda la stazione ferroviaria, gli avanzi romani che andrebbero coperti sono tali da costituire un ostacolo serio all'adozione d'uno edificio che venisse senz'altro a nasconderli. D'altra parte sembra fin d'ora probabile che l'attuale facciata mascheri avanzi della costruzione originaria che non si potrebbe abbattere ed alterare senza grave pregiudizio archeologico... Fare una legge per isolare le Terme dalle superfetazioni e poi, senza studi ben ponderati, darsi a ricoprirle, sarebbe cosa da sollevare più che la critica la giusta indignazione degli artisti e degli archeologi…”.

Con il Piano Regolatore del 1909 la zona di Termini perde il valore di polo eccentrico, spostandosi il peso della città in altre direzioni. Piazza Esedra viene solo marginalmente toccata dall'apertura di via Bissolati.

Nel Piano del 1931 una novità è costituita dalla demolizione del "Granarone" di Urbano VIII per permettere l'apertura del tratto di strada corrispondente all'attuale via Parigi. La demolizione avviene nel 1937 ma la sistemazione di via Parigi e di via Pastrengo si attuerà solo nel dopoguerra.

Nello stesso Piano è previsto l'arretramento della stazione Termini per poter creare in tale area un centro direzionale, progetto che sarà poi accantonato, mentre l'esigenza di una stazione più ampia farà sì che nel 1938 si inizi la demolizione del fabbricato di Salvatore Bianchi. L'arretramento, inizialmente previsto in 225 metri, poi ridotto a 185 metri, è in funzione di una soluzione architettonica monumentale, in base al progetto dell'architetto Angelo Mazzoni. I lavori, iniziati nel 1938, si limitano alle due sole ali laterali, ultimate nel 1942, mentre per il fabbricato viaggiatori si dovrà indire un concorso nel dopoguerra (1947); il progetto vincitore sarà poi realizzato rapidamente ed ultimato per l'Anno Santo del 1950.

Le complesse vicende dell'urbanistica romana dal 1950 ad oggi non toccano la zona di Termini.

Il processo di adattamento delle strutture antiche a nuove funzioni, se nel cinquecento ha determinato un ambiente ancora fortemente caratterizzato da ville ed orti, soprattutto nell'ultimo secolo, principalmente sotto la spinta della speculazione edilizia, è stato, invece, la causa del degrado sia funzionale che spaziale della zona.

Il quartiere, voluto da Pio IV e Sisto V, quale zona residenziale di elevata qualità, si è andato trasformando in una struttura prevalentemente commerciale, direzionale e di ricettività turistica, senza piani ben precisi.

La piazza Termini, i cui poli erano costituiti dalle Terme, dalla chiesa di S. Maria degli Angeli e dalle ville papali, nonostante il tentativo di fame "l'ingresso monumentale" della città, si è ridotta ad uno spazio informe.

Lo stesso arretramento della stazione ferroviaria, anziché portare ad una qualificazione dell'area urbana, ha determinato due spazi anonimi adiacenti, in cui l'unica caratterizzazione è il traffico ed in cui la chiesa di S. Maria degli Angeli e lo stesso complesso termale non riescono a divenirne gli elementi polarizzanti, anche per la loro vilipesa identità dovuta alla scarsa individuazione architettonica nel contesto urbano, posti, come ormai sono, a guardia di un tessuto urbanistico umiliato ed annientato.